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升息風起 首購寬限期謹慎用

  • 2011-08-30 01:06
  • 工商時報
  • 記者馬婉珍/台北報導

 升息趨勢下,目前市場除政策優惠房貸,一般房貸利率下限已由1.76%上調至1.84%,利率走高讓不少首購民眾使用「寬限期」降低購屋門檻。房仲業者提醒,「寬限期」是先甘後苦的還款方式,應謹慎使用,免得寬限期結束後,每月還款三級跳,導致無力還款。

 美商ERA不動產研究中心經理李恆宇表示,「寬限期」是指申請房貸的前幾年只還利息不還本金,但等寬限期一過,本金就會擠壓在剩下年限內攤還,負擔頓時變重,是「先甘後苦」的房貸還款方式,適合購屋初期所得較低,但預計之後所得可顯著成長的民眾。

 以房貸500萬元為例,若還款年限是20年、利率3%,採一般本金利息平均攤還,則每個月要繳27,730元房貸,若改採前3年「寬限期」,則前3年每月繳交的房貸只要12,500元,還不到前者的一半,自然會讓很多民眾有輕鬆購屋的錯覺,也常讓首購族淪為被房貸壓得喘不過氣來的「屋奴」。

 以上述個案為例,一旦寬限期結束後,每月房貸負擔就從先前的12,500元倍增到31,319元,每個月要多繳將近2萬元房貸,若之後所得沒增加,很容易就會造成繳款不正常,最後只有等法院查封拍賣。

 李恆宇提醒,房貸利率逐步走高,所以基本條件並不適於使用「還款寬限期」,除非是自己非常確定往後幾年所得可大幅成長,否則還是回歸房貸基本的「三三原則」,即自備款三成、每個月房貸不超過家庭所得1/3,才不會有個人信用受損的風險。

 新婚小家庭的房貸族,也可利用房貸壽險商品,可同時兼顧加強保障及為家人保住房子。第一金人壽總經理林元輝說,房貸壽險商品愈來愈多樣,以第一金人壽「安家房貸保障專案」為例,就有平準型、遞減型及寬限期調整型房貸保險等選項。

 他指出,若剛成家立業、需要拉高壽險保障的族群,可選擇平準型;若已有足額壽險保障者或預算較少的人,可選擇遞減型;現在房貸族大多有房貸寬限期,也可選擇搭配房貸寬限期的商品。

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投資被套牢 56%會加碼攤平

  • 2011-08-30 01:06
  • 工商時報
  • 記者黃惠聆/台北報導

 股票、基金被套牢,該怎麼處理?據調查,有4成5的投資人會緊抱,其中還有56%的套牢投資人會加碼攤平,只有少數的投資人會設停損出場,然而攤平或者緊抱有時會使財富愈理愈少。

 理財專家表示,能否加碼攤平要看市場或者標的,如果對趨勢向下的市場或者標的一直逢低加碼,可能會愈攤愈平,愈賠愈多,因此加碼攤平並不是適用在每一種投資標的,見到投資標的已反轉向下就要勇於停利或者停損。

 投資專家趙靖宇表示,不僅股票需要停利停損,股票基金投資也該設停利停損點。至於停利停損的幅度,建議投資人應採取移動式的停利停損法,先確定該市場指數水位,若在高點進場,停利和停損點都應縮小;反之低點進場,停利停損點可以拉大。

 「認賠」確實是人性理財弱點,投資個股只要單日漲跌幅過大,若又是融資,只要見苗頭不對就得立即採取行動。但對於股票基金停損,趙靖宇認為,不必像投資個股必須當機立斷,可觀察套牢基金一段時間,並以同類型基金做比較基準。

 她指出,基金淨值下挫很多時候是受制於市場波動,但強勢市場終究會反彈,反應快的經理人會因應市場做部位調整;不過,長久以來若手上的基金在同類型中一直最弱,就建議投資人考慮汰弱換強。

 投信業者也認為,投資股票基金不能放著不管,要適時關心,若股票基金已嚴重套牢,且跌幅超過3、4成以上,就應採補救行動,一是從成熟市場換到新興市場後就不再亂換;二是可利用定期定額或是不定期定額等方法攤平套牢基金,空頭時期各月扣款可以增加到2次到3次,以過去新興市場走勢試算下來,都可以達到攤平效果。

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民眾百年想婚買房 四成新郎願背房貸

  • 2011-08-30 12:13
  • 中廣新聞
  • 何庭歡

根據業者調查,許多新人選擇象徵「百年好合、長長久久」的「民國100年9月9號」完婚,而房仲業者指出,有高達七成五的民眾認為,雖然高房價,但結婚還是一定要買房。此外,調查也發現台灣的新郎大多有「養家」的自覺,約四成男性認為房貸應該「全數」由丈夫負責。

(何庭歡報導)

房仲業者統計,雖然高達七成五民眾結婚必買房,但還是有七成四的民眾會先存夠「自備款」再下手買房,其中又以女性比男性多出16個百分點,而男性多偏好「先下買房決定」,對於不足的自備款再打「親情牌」,向親友借貸。然而就「頭期款」或「房貸」的支付來說,有四成男性認為應該由丈夫負擔,反觀女性則有四成認為應該照夫妻的「薪資比例」計算。

Housefun傳媒中心經理李建興指出,國人傳統觀念中,對「成家立業」還是有一定的憧憬,認為買了房子才有圓滿的「家」的感覺,象徵「事業有成」,他表示:『在家庭中,先生很難脫離「一家之主」的印象,認為自己應該對家庭負責,當然也包括房貸部分,這一部分也顯得台灣女性很幸福。不過由於現代家庭多以雙薪為主,太太們認為房子同時屬於自己的,所以也應該共同負擔房貸。』

另一方面,根據調查結果,「新婚夫婦」不排斥與父母同住,或是希望由長輩提供新房的比例,也升高到將近一成,顯示經濟不景氣,以往結婚獨立的趨勢可能式微,新人婚後投靠父母的比例增加許多。

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主管機關緊盯房市放款 銀行低調承作房貸

  • 2011-08-29 02:09
  • 工商時報
  • 記者楊筱筠、王立德/台北報導

 雖擔心信用風險惡化,但不動產擔保品跌價風險較低,銀行消金部門下半年瞄準房貸業務,但因主管機關有意壓抑房市資金,各家銀行僅能「低調承作」,不足部分則鎖定小額信貸放款。

 包括萬泰銀行、安泰銀行、日盛銀行等中小型銀行都喊出,信貸為下半年消金放款主力,其中日盛銀行指出,尚未感受到市場信用風險惡化,還未提升信用成本,但為預防,將更積極拓展下半年消金放款業務。

 民營行庫主管則指出,主管機關對信用卡意見較多,沒有一定規模的銀行,推廣信用卡不見得會賺錢,而房市後市仍看俏,且成交量還是不錯,因此房貸業仍是下半年消金努力方向。

 但除了部分民營行庫房貸占總放款餘額尚未達到40%,可再積極承作房貸放款,多數民營行庫、中小型銀行在主管機關壓力,加上房市萎縮等原因,都得忍痛捨棄房貸放款,改衝刺信貸業務。

 包括萬泰銀行、安泰銀行,以及日盛銀行等銀行推出利率相對低廉的信貸產品,條件最優為3個月固定利率已經喊到1.58%,最高借款額度上看250萬元。

 萬泰銀行指出,消金放款中的信貸,每個月都維持固定成長10%,以萬泰銀行6月底信貸放款餘額約30億計算,估計目前信貸放款餘額已近40億元,逐步往年成長100%目標邁進。

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北部套房 利率上看4%

  • 2011-08-26 01:06
  • 工商時報
  • 記者楊筱筠/台北報導

 單身貴族、學子父母注意,今年小套房利率較去年還高,連北部部分地區的小套房利率也上看4%,與南部地區小套房看齊。去年房市尚未降溫、小套房熱門時,小套房利率一度僅1.8%,相較下,不到1年利率就多了1.5個百分點以上。

 部分承做小套房案件較多的公股行庫指出,今年承作房貸放款更趨嚴格,加上房市低迷,小套房案件多半下滑,不若去年熱度,若小套房地區不在菁華地區、或是交通不便利,或客戶信用條件不良,談到的小套房利率有可能上看4%。

 據悉,連新板特區的小套房,也有可能適用4%的利率。銀行指出,去年以來央行已連續升息5次,促使小套房利率上升,以北部小套房為例,利率在3~4%之間,中南部小套房利率更走高到4%以上。

 公股行庫主管指出,小套房公設比高、能使用的面積低,加上需求族群較一般房市少,轉手性不像20坪以上的房屋那麼高,風險比起其他房貸擔保品也高,銀行多半不願承作,為抑制小套房承作案件,才會出現以價制量的情形。

 目前市場一般房貸利率為1.84%起跳,一般民眾可貸到2.2%左右,若為百大企業或是信用良好的客群,有機會談到低於2%的房貸利率。

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房貸利率 1.84%起跳

  • 2011-08-26 01:06
  • 工商時報
  • 記者楊筱筠/台北報導
  • 央行緊盯房貸利率,目前行庫全部齊頭式調升至1.84%起跳。圖/本報資料照片 央行緊盯房貸利率,目前行庫全部齊頭式調升至1.84%起跳。圖/本報資料照片

     

     中央銀行去年起連續升息,大型行庫主管指出,目前房貸利率下限已由央行規定的1.76%上調至1.84%,且央行緊盯、定時抽樣調查銀行,杜絕1.84%房貸產品出現在市面。

     目前市場上除了政策優惠房貸,其餘行庫房貸利率全部齊頭式調高至1.84%;小套房利率則多半2%起跳,偏遠地區則是3%起,利率愈來愈高。

     目前政策優惠房貸包括華南銀行的公教人員房貸與青年優惠房貸,利率分別為1.64%與前兩年機動計息1.64%起跳。

     泛公股銀行主管指出,早在去年底房價高漲時,央行就關切各銀行,希望所有房貸利率可從1.56%起跳,隨著央行連續升息5次,1.56%的房貸利率下限也跟著上調至1.84%。

     據悉,若有銀行業者的房貸利率低於1.84%,央行就會加以「關切」,部分過去推出1.7%利率銀行房貸業務已經受到影響。但泛公股銀行主管指出,房貸利率全數統一後,有利於泛公股銀行的房貸放款業務。

     行庫主管指出,這次房貸利率再調整,多數銀行是敢怒不敢言,尤其是民營行庫,失去房貸低利率競爭,受到影響最大,勢必將影響到整年度消金放款金額。

     民營行庫主管則指出,目前房貸利率都遵守央行訂出規則,包括大台北特定地區的房貸限制,例如投資客貸款成數不會超過6成,房貸利率加碼幅度1碼起跳、不低於2%等。

     至於小套房利率,在升息後,台北利率從2.5%調整至上看3%,中南部利率則走高到4%。

     銀行主管指出,小套房條件較差、成數也較低,公設比又較高,風險較其他房屋擔保品來得高,且購買小套房的民眾,經濟情況多半沒有購買一般房屋的民眾來得好,對銀行而言,只能拉高貸款利率,以平衡貸款風險。

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    不動產實價登錄的虛實

    • 2011-08-26 01:09
    • 中國時報
    • 蕭明康/北市(都市計畫技師)

     為了要實現居住正義,二黨競相主張不動產交易應實價登錄,以建立公開透明制度,一則可避免哄抬房價,又可據以實價課稅,實踐漲價歸公。

     但所謂實價,也就是成交價,其本身卻可能未必是合理價,此價格做為同一間房屋下次交易時之參考,或有必要,但對其他房屋則未必有效,因為沒有二間房屋的條件是一樣的,房屋的價值可因為樓層、方位、景觀、裝潢等等而有差異。

     更何況政府決議改採區段化、去識別化登錄,那樣的實價參考性就更低了,此外,一幢大樓只要有一間登錄價格,會不會像是得到認證一樣,其他的房屋交易價格即依此為基價堆疊上去,如此卻反而助長了房價的上漲。

     要改善房屋市場交易資訊的不對稱現象,除了房屋成交價之外,區域房屋的供、需量以及都市發展的相關資訊都必須清楚易得,對於房屋供給者的運作也能予以有效掌握,消費者的購屋權益才算得到保障。

     實價登錄立意是好,但要實現居住正義,基本仍是供需問題,興建社會住宅與課徵空地稅都是提升供給手段,而增加持有成本的稅賦抑制投機性需求,則應著重在財產稅,亦即針對非自用住宅的地價稅與房屋稅的負擔上,而非可輕易規避或轉嫁的交易稅,例如成效不彰的奢侈稅與已成聊備一格的土增稅上。

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    頭遭 金管會對壽險業買房「金檢」

    • 2011-08-15 13:11
    • 中廣新聞
    • 何庭歡

    金管會檢查局首次啟動對「壽險業者投資不動產」的「專案金檢」,將直接對投資不動產頻率比較高,或是投資金額比較大的壽險公司,檢查不動產的投資決策過程、資金運用情形與鑑價等項目。

    金管會官員表示,本次針對壽險業者的「專案金檢」,將會分階段進行,如果檢查結果出現具體違法或違規事證,可以立即進行處理,假設有出現壽險業者投資或承作房貸的弊端,將可能通過新政策進行管理。

    金管會官員也指出,由於在各大不動產標售案,經常可以看到壽險業者「高價得標」的情形,因此金管會已經通過管理辦法,要求業者投資素地必須帶有「建照」,動工時間也有限制,不讓壽險公司養地。

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    升息風起 固定房貸更搶市

    • 2011-07-01 01:41
    • 工商時報
    • 記者楊筱筠/台北報導
    固定房貸天期未必愈長愈好,民眾最好多比較。圖/本報資料照片

    固定房貸天期未必愈長愈好,民眾最好多比較。圖/本報資料照片

    銀行、壽險固定型房貸產品

    銀行、壽險固定型房貸產品

     央行去年6月以來5度升息,房貸戶負擔愈趨沉重,進入升息循環階段後,固定型房貸不受利率加碼影響,將更吸引申貸戶注意。

     目前市場推出固定型房貸的銀行包括彰銀的7年期房貸,以及各行庫配合政府推出的青年安心成家優惠貸款,主打機動利率與混合式固定利率自由選擇,可讓房貸戶有機會享受固定房貸利率的優惠。

     以一銀推出的混合式青年安心成家優惠貸款為例,申貸戶可以就機動計息與混合式固定利率2種計息方式,依照個人規劃,在500萬元額度內選擇辦理,目前機動利率是前2年1.64%、第3年起1.94%,但在央行升息後,若依照過去升半碼、利率調升0.06~0.09個百分點,前2年利率將會突破1.7%、第3年起的利率則會突破2%。

     若是混合式固定利率,前兩年採固定計息1.82%與1.92%,將不受升息風潮影響,第3年起才會開始機動計息。

     彰銀推出的固定利率房貸專案時間達7年,專案區分3個利率等級,分為2.75%、2.85%與2.95%,房貸族若在上市上櫃公司上班、工作年資逾5年,有機會申請到最優惠的2.75%固定利率。至於申貸額度,依央行規定,一般戶最高可達8成,投資戶則不超過6成。

     多數壽險業也有推出固定利率房貸,但額度多半不高,最高約200萬元,固定利率年期則介於半年至5年期,天期愈短的方案利率愈低,適合換屋族。包括富邦人壽、保誠人壽、國泰人壽都有固定型房貸方案,國泰人壽前2年固定利率計息,前半年為1.76%,第7個月起1.82%,第3年起機動計息。

     富邦人壽推出的固定方案分兩種,一為前兩年固定利率1.98%起,第3年起機動計息;另一為前5年固定利率2.3%起,第6年起機動計息。

     銀行主管則建議,固定利率天期房貸並非愈長愈好,若民眾預期未來利率在未來為緩升,則可先選擇2年內的短天期房貸;但若預期利率將在短期間內大幅成長,在利率偏高的考量下,則可以選擇5年期以上的長天期固定利率房貸,搶先鎖住低利。

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    央行一年五升息 房貸年增一萬七

    • 2011-07-01 09:29
    • 中廣新聞
    • 戴瑞芬

    央行宣布升息半碼,全台近兩百萬房貸戶也將面臨房貸增加的負擔,以貸款500萬元、本息攤還20年計算,民眾每月房貸金額增加293元,一年增加3516元。而累計近一年有五次升息達2碼半,房貸戶年增負擔約有1萬7。(戴瑞芬報導)

    中央銀行理監事會宣布,重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升半碼(0.125  個百分點),分別由年息1.750%、2.125%及4%,調整為年息1.875%、2.25%、4.125%。

    升息半碼符合市場預期,不過全台196萬房貸戶將面臨房貸增加的負擔,另外受到奢侈稅影響,銀行新承作房貸戶減少很多,舊房貸戶的利息收入增加,對銀行也是一大利多。 

    台灣房屋研究中心評估,央行升息直接影響到房貸族群,增加房貸利息的負擔,以貸款500萬元、本息攤還20年計算,利率由1.75%漲到1.875%,民眾每月需繳納的房貸金額將由2萬4707元增為2萬5000元,每月增加293元,一年增加3516元。

    從去年六月至今近一年內,央行總計連續5次升息半碼,累計升息2碼半0.625%,房貸金額較金融海嘯時利率1.25%,每月增加1443元,一年增加1萬7316元。

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    氣球型房貸上場 還款減壓

    • 2011-06-30 01:06
    • 工商時報
    • 記者楊筱筠/台北報導
    氣球型房貸

    氣球型房貸

     央行今(30)將召開央行理監事會,預期可能再升息半碼,房貸族還款壓力倍增,銀行搶先在昨(29)日推出「氣球型房貸」,主打幫房貸族降低月付金、拉長寬限期,寬限期最長可達20年。

     目前市場推出類似房貸產品還有第一金的輕鬆還貸、元大銀的優勢房貸及萬泰銀的Super購屋貸。

     房貸主管指出,氣球型房貸在國外行之有年,申辦客戶可以選擇拉長申貸年期,或降低每月支付金額,以減輕家庭壓力,並可將每月多出的錢另行投資,適合小屋換大屋族或是買屋賣屋族群。

     以萬泰銀Super 購屋貸為例,20年期貸款最長可用30年為基期計算每月房貸付款金額,基本公式是攤還月付金的期數的1.5倍計算。

     如申貸800萬元、貸款20年,一般每月房貸攤還金額為4萬元,該專案可讓每月房貸應付金額降至3萬元左右;若貸款金額700萬元,每月房貸付款金額可維持在2.5萬左右。

     元大銀的強勢房貸,則是主打階梯式還款,讓償還金額隨著申貸戶的收入及財富所得成長而逐漸升,也打出自由償還本金,可依照申貸戶的需求,隨時提前償還本金。

     利率部分,元大銀該專案打出前6個月1.77%機動計息,第7-24個月2.04%起機動計息,第3年2.34%起機動計息。

     萬泰銀目前利率2.3%起跳,若符合優惠利率條件標準,有機會再減免0.25個百分點。

     推出類似商品的銀行房貸主管指出,該商品的意義是幫助銀行與客戶建立長期關係,且該產品多會配合政府法令與狀況,貸款成數也依照主管機關法令規定。以萬泰銀的Super購屋貸為例,若為首購族或名下未有房貸繳款餘額,有機會申辦到8成;若名下已有一間房屋貸款的民眾,最高申貸成數是6成。

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    大型金控擴展業務受限 中小銀行逆勢衝房貸

    • 2011-06-20 01:00
    • 工商時報
    • 記者楊筱筠/台北報導

     房貸成為今年銀行新戰場,有別以往房貸市場多屬大型行庫天下,年初金管會要求銀行不動產抵押授信比重降至低於40%後,部分相關授信不到40%的中小銀行準備趁勢而起,萬泰銀等今年都計畫大舉推展房貸業務。

     萬泰銀表示,房貸放款占總放款餘額目前僅18%,離主管機關規定40%還有差距,萬泰銀先前樂觀預期今年房貸占總放款餘額可成長至20%,規模可從120億元成長到200億元,整體放款規模也預期會成長10-20%。

     銀行個金主管指出,預估今年房貸市場仍有千億元以上商機,由於大型金控、國銀受到主管機關壓力,對房貸業務可能較過往保守,反而提供房貸占放款比重未超過40%的中小型銀行機會,可趁勢搶占市場。

     中小型銀行主管指出,過去房貸市場競爭激烈,國銀與大型金控因放款資金充裕,以優惠利率搶客,加上相關銀行承做房貸經驗豐富,中小銀行很難進入房貸主流市場,因此不少中小型銀行把今年視為機會年,希望站穩房貸業務。

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    青年優惠房貸 急凍

    • 2011-03-09 01:25
    • 工商時報
    • 記者楊筱筠/台北報導

     房價過高、加上奢侈稅打房,房市急凍冰封,2千億青年安心成家購屋優惠貸款跟著受挫,根據統計,至2月底,青年優惠房貸總貸款餘額為258.78億元,統計2月僅成長64億元,不到一月業績的一半。

     統計指出,至2月底為止,台銀貸款餘額為58.03億元、土銀貸款餘額為50.43億元、合庫貸款餘額為43.83億元,華銀僅有6億元,彰銀也指出,2月比1月衰退了5成以上。

     若與上一波政府優惠房貸比較,這次青年優惠房表現差很大。公股行庫主管分析,這次青年優惠房貸推出時間遇到高房價,條件又多,僅限特定年齡的民眾,且必須沒有自用住宅,導致表現不佳。

     公股行庫主管指出,這次推出的青年優惠房貸,最高貸款金額500萬元,前兩年利率1.55%,但台北市難買到500萬以下的房屋,且利率比起一般房貸,也沒低多少百分點。

     公股行庫主管指出,98年度推出的千億優惠房貸,雖然台北市僅有350萬額度、其餘縣市則僅有300萬額度,但由於當時利率較低,且條件寬鬆,反應熱烈。

     青年優惠房貸去年推出,一開始反應不錯,至去年12月申請餘額達59.72億元,今年1月也成長到193.87億元,但2月表現急速下滑,至今總貸款餘額僅佔2,000億元額度的一成之多。

     不過行庫主管也指出,青年優惠房貸3月表現還要再觀察。以第一周表現來看,有逐步回穩趨勢,若申辦量持續平穩,也有機會回到1月的表現。

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    北台灣餘屋庫存,近年新低

  • 2011-03-09 08:57
  • 時報資訊
  • 【時報-台北電】
  • 繼奢侈稅之後,市場傳出政府為避免建商囤屋居奇、哄抬房價,將再祭出緊縮建商餘屋貸款,央行本月底理監事會考慮對餘屋貸款開鍘,貸款期限從2年縮短到半年。不過,最新統計顯示,北台灣都會區餘屋存量約剩下1.6萬戶、1,991億元左右,創下近5年來新低量紀錄。

     

     房地產界人士強調,比起民國96至98年約有3.5萬戶、3,541億元,顯然北部都會區已沒有餘屋問題。反倒是成屋市場主導的南部,建商普遍叫苦連天,一旦真的緊縮餘屋貸款,可能會產生資金調度壓力、甚至波及金融機構。

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    安心成家補貼 子女愈多機會愈大

    • 2011-03-01 00:53
    • 中國時報
    • 曾薏蘋/台北報導
    一百年度青年安心成家方案申請條件

    一百年度青年安心成家方案申請條件

     一百年度「青年安心成家方案」,今天開始受理申請。補貼方式有兩種,分別為二年二百萬元的零利率房屋貸款與每月最高三千六百元的租金補貼,辦理戶數共三萬五千戶;其中零利率房貸二萬戶,租金補貼數一萬五千戶。內政部長江宜樺強調,今年的評點基準提高育有子女數的加分權重,換句話說,育得越多,補貼機會越多。

     此外,戶籍在台北市、新北市者,租金補貼部分,家庭年收入必須低於一八○萬元;大高雄、大台南、大台中、桃園縣及台灣省轄市(基隆市、新竹市及嘉義市)為一二八萬元;花蓮縣、金門縣等其他縣市為一一九萬元 。

     至於前二年零利率購置住宅貸款利息補貼,戶籍在台北市、新北市者家庭年收入應低於二四七萬元;大高雄、大台南、大台中、桃園縣及台灣省轄市(基隆市、新竹市及嘉義市)為一八四萬元;花蓮縣、金門縣等其他縣市為一六六萬元。

     至於評點基準表部分,特別提高育有子女數的加分權重。

     江宜樺表示,育有子女數二人者,由加二十分提高為加三十分;育有子女數三人者,由加三十分提高為加五十分;育有子女數四人以上者,由加四十分提高為加七十分,符合申請條件且育有子女數越多的青年家庭,獲得補貼機會提高。

     營建署表示,「青年安心成家方案」是馬英九總統競選時的政見,自民國九十八年開辦,兩年二百萬零利率房貸申請戶數達一萬七七九○戶,租金補貼申請戶數為八千二百零三戶。

     一百年度「青年安心成家方案」受理申請單位為申請人戶籍所在地當地直轄市、縣(市)政府,申請人須於受理期間,填寫申請書,備妥相關文件,於受理截止日前,親送或以掛號郵寄至戶籍所在地直轄市、縣(市)主管機關。

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    挑選房貸壽險 打破4迷思

    • 2011-02-22 01:50
    • 工商時報
    • 記者魏喬怡/台北報導
    國人投保房貸壽險得看清四迷思,別讓荷包負擔變重了。圖/本報資料照片

    國人投保房貸壽險得看清四迷思,別讓荷包負擔變重了。圖/本報資料照片

     台灣人購屋熱持續加溫,但投保「房貸壽險」的比重卻少得可憐,據資料台灣約有95%貸款買屋,但僅約10%的人投保房貸壽險,相較國外房貸壽險70-80%市占率落差很大。

     保險業者指出,現在房貸壽險愈來愈多元化,消費者可慎選適合自己的房貸壽險投保。

     第一金人壽總經理林元輝指出,投保率低,主要是民眾對房貸壽險有4大迷思:1、是以為房貸壽險就是定期險,但房貸壽險的保費較定期險商品便宜5-20%,且許多銀行都有搭配房貸利率減碼,加上免體檢、保險額度從500-1500萬元不等,很適合房貸族。

     第2個迷思是房貸壽險受益人是銀行,對家人沒幫助。但林元輝指出,房貸壽險最重要的目的是確保房屋貸款人身故或殘廢時,家人可以不必為房貸操心,房子更不會因付不出房貸而被拍賣,所以才會以銀行(要保人)為第一順位的受益人,讓這筆錢能專款專用。

     他指出,其他壽險或定期險的理賠金有可能因為受益人有其他用途,而無法確保用來返還房貸。且若身故保險金還完房貸後有剩餘,就會給付給被保險人所指定的受益人。

     第3個常見的迷思是房貸壽險可以買自己想要的額度就好,但其實房貸金額有多少,就應該購買多少額度的房貸壽險,且房貸期間有多久,投保的期間也應該一樣。如果投保不足額度或期間不足,保障的效力也會打折扣。

     第4個迷思是任何人都可以當房貸壽險被保險人。林元輝說,房貸壽險的被保險人應該是繳交房貸者,並不一定是登記的屋主或住戶,女性貸款人房貸壽險保費較便宜,但仍應以房貸付款者為保險人,才能真正達到保障的目的。

     房貸壽險主要有3種,包括平準型房貸保險、遞減型房貸保險和寬限期調整型房貸保險。以35歲男性、300萬元保額、20年期為例,若投保遞減型房貸保險,日保費頂多20-30元,不會造成太大的負擔。

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    30至39歲申貸 占比逾50%

    • 2011-02-21 01:02
    • 工商時報
    • 記者孫彬訓/台北報導

     財政部號召8大公股行庫合辦額度2000億元的「青年首次購屋優惠貸款」,第一銀行最新分析對此指出,青年首次購屋優惠貸款與央行打炒房政策並未牴觸,青年首次購屋優惠貸款也的確有照顧到需要照顧的民眾。

     青年首次購屋優惠貸款截至2月10日止,八大行庫共承做207.21億元,一銀統計,目前已承做逾24億元,僅次於土建融大宗承做的台灣銀行、土地銀行及合作金庫,占八大行庫總放款量的12%。

     一銀統計,青年首次購屋優惠貸款平均貸款金額約347萬元,僅28%客戶貸款金額超過500萬元,需再搭配其他房貸,且搭配其他房貸金額平均約254萬元。

     依貸款金額分析,除大台北區、台中市及高雄市,較一般房貸貸款金額佔比落後,其他地區都有達到普及並照顧民眾購屋的需要。

     一銀統計,優惠貸款業務依貸款筆數及金額佔比來看,超過半數客群介於30-39歲,切中政府主要照顧青年成家客層,其次客層介於20-29歲;對照一銀一般房貸約5成客層逾46歲以上,其餘主要介於30-45歲,一銀副總經理鄭美玲強調,優惠貸款對剛進入社會的青年購屋,有很大幫助。

     外界擔心財部推動優惠貸款,將抵銷央行平抑房市政策成效,但一銀分析,為壓抑投資客、扶持首購青年,主管機關採針對性緊中帶鬆政策,扶持條件嚴謹,優惠貸款開辦後,需出具本人及配偶均無自用住宅證明,優惠額度最高500萬元,優惠低利以前兩年為主,並不得與其他政策房貸搭配。

     一銀表示,優惠貸款平均每戶貸款金額約350萬元,低於上限500萬元,且2010年10月至2011年1月一般房貸新承作量持平,優惠貸款業務則約為其他一般房貸量的2成,且在配合央行管控特定地區的房貸業務方面亦從嚴辦理,貸放比重由7成調降至6成,平均貸放利率逾2%。

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    穩房價,央行盯上餘屋貸款

  • 2011-02-21 07:57
  • 時報資訊
  • 【時報-台北電】
  • 繼上月底央行理監事會議訂定新版土建融控管政策杜絕建商養地後,據指出,央行已開始注意,建商餘屋貸款是建商得以「惜售」並使房價無法降溫的重要管道。

     

      對此國銀亦高度矚目,建商餘屋貸款是否將成為3月底央行理監事會議之後的列管新項目。

      據透露,央行已對部分國銀道德勸說,未來應從嚴承作建商餘屋貸款,避免助長建商降低供給、抬高房價。所謂建商的餘屋貸款,意即建商蓋好的整批新成屋,其中保留2至3成不出售,再向銀行貸款,貸款的原因不見得是賣不出去,「惜售」因素也所在多有。

     

      由於餘屋貸款在銀行歸類上非常「特別」,既非歸類在房貸,也非歸類在土建融之列,而僅是放置在銀行企金放款部門的普通科目裡,因此,不僅央行現行的「雙周報」無從管到,也未被土建融管制措施列管,因此目前已成為建商在政府的房市信用管制政策之下,為自家推案「護價」避風港。

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    青年安心成家房貸,3月開辦

  • 2011-02-21 07:57
  • 時報資訊
  • 【時報-台北電】
  • 房價飆升,北市20坪左右的小宅總價千萬元跑不掉,專家建議,首購族可善用政府提供的優惠貸款,可為自己省下不少利息。

     

     

     有巢氏房屋發言人劉炳耀表示,有購屋需求的民眾,應善用政府提供的優惠貸款,可省下不少利息。劉炳耀說,目前內政部為了減輕新婚、生育子女之青年家庭購屋負擔,續推「青年安心成家方案」優惠貸款,100年度自3月1日起至開始受理,台北市、新北市家庭年收入247萬元以下者,主要提供20歲至40歲沒有自用住宅的新婚族,或是生育子女的20歲至45歲換屋族申請,前2年200萬元0利率,第3年起依資格不同,優惠利率則有不同。

     而財政部於去年12月推出之「青年安心成家首次購屋優惠貸款」,條件更是寬鬆,20歲45歲夫妻或單身名下沒有自用住宅即可申請,最高額度500萬元利率,前2年為中華郵政2年期定存(現為1.205%)加碼0.345個百分點(現為1.55%),第3年起按2年期定存加碼0.645個百分點(現為1.85%)。

     劉炳耀提醒,基於公平原則,政府提供的這2個方案只能擇一使用,有購屋需求的民眾可自行選擇較優惠的方案申請。

     此外,各銀行也配合政府開辦的青年購屋優惠貸款,針對20歲至45歲的名下無自有住宅者,提供優惠利率,以萬泰銀行為例,前2年利率1.55%,第3年起1.85%,優惠額度500萬元,萬泰銀行表示,相較現行市場上房貸利率動輒2%以上,累計可省下約11.6萬元的利息支出。

     以台北市小宅熱銷區域的總價來看,面積20坪計算,大安區小宅平均總價為1,400萬元,中山區為914萬元,內湖區770萬元。劉炳耀指出,即便是20坪以內的小宅,在台北市區購屋仍需負擔700萬元以上,在薪資所得沒有明顯增加的狀況下,購屋壓力仍相當大。

     相對於台北市,新北市的房價則相對親民許多,板橋區小宅平均總價為642萬元,中和區526萬元,至於三重區則為486萬元,此外,捷運系統網路的開通,有效的縮短台北市區與新北市的距離,加上升格利多發酵,以及房價實屬平穩,有落後補漲空間,是民眾進駐新北市的主因。

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    北市房屋稅 預估連2年調高

    • 2011-02-17 00:58
    • 工商時報
    • 陳懷瑜

     新任北市稅捐處長黃素津16日表示,今年底前會提出房屋稅改革方案,去年底已經調整過路段率,因此接下來將調整標準單價的計算方式,新的標準單價將適用於102年5月開出的房屋稅單,北市民的房屋稅有可能連續2年調高。

     北市稅捐處長昨日舉行交接典禮,由財政局長邱大展進行監交,原兼任該職的謝松芳將負責市長郝龍斌專案幕僚工作,黃素津強調,未來業務處理將蕭規曹隨,但房屋稅改革工作,會在年底前提出方案。

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